精裝筍盤:柴灣杏花邨
兩房則王 內櫳闊落
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■曲尺廳地方寬廣,正是這類兩房則王的吸引之處。
柴 灣杏花邨單位戶型選擇多,入場之選的兩房戶,建築及實用面積556及453方呎,最低消費630萬元,建築及實用呎價11,331及13,907元,至於 屋苑兩房最靚則王,現時最平放盤叫價700萬元,建築及實用面積598及499方呎,折合建築及實用呎價11,706及14,028元。
記者:伍志輝
攝影:謝榮耀
杏 花邨1至21座建於港鐵站平台之上,俗稱為「上杏花」,地勢較低的22至50座則統稱「下杏花」,細碼兩房單位集中「上杏花」,「下杏花」則提供面積較大 的兩房戶,當中以曲尺形大廳的兩房戶最受追捧,惟「上杏花」曲尺廳兩房戶睡房偏細,「下杏花」曲尺廳兩房戶則有廳大房大的間隔平衡感,有兩房則王的美譽。
介紹的是現時兩房則王最低消費放盤,開價700萬元的單位實用面積499方呎,內櫳處處流露寬廣氣氛,曲尺大廳特別開揚,新樓實用面積6、700方呎單位亦無法比擬。
外望開揚街景
兩房一大一小,大房附窗台,房內空間廣闊,細房訂做大量入牆家具,櫃多貯物量大,房內仍然不失鬆動感覺。廚房特長,大型電器可以一併容身,浴室地方大小合理。單位裝潢屬用家平實之選,入牆家具保養新淨,續用無妨。單位外望盛泰道街景及商場樓景,觀感尚算開揚,噪音亦不太明顯。

■大房陳設簡單,保留寬闊空間。

■飯廳有對流窗,可自行變身睡房。

■浴室設備用料平實,觀感企理。

■客廳闊度約有13呎,用途廣泛。

■細房滿佈入牆家具,通道仍鬆動。

■廳房向西南偏西,望開揚街景。
兩房最平叫價630萬
【屋苑市況】利 嘉閣地產黃銳平表示,「下杏花」兩房則王放盤不足20個,連租約單位不足一成半,開價由街樓景的700萬元起,最貴為830萬元海景戶,上月錄得泳池海景 優質戶成交,35座中層7室,建築及實用面積593及499方呎,成交價775萬元,建築及實用呎價13,069及15,531元。至於街樓景的平價之選 有34座低層3室,建築及實用面積593及499方呎,9月以672.8萬元易手,建築及實用呎價11,346及13,483元。現時屋苑兩房單位叫價低 於700萬元的放盤僅約20個,集中「上杏花」,最平630萬元。
杏花邨為港島東區大型屋苑,獨享港鐵杏花邨站地利,附設商場杏花新城提供多類型食肆。
另屋苑設會員制私人會所,有泳池、健身室、網球場、壁球場、高爾夫球練習場等。

■平面圖
杏花邨36座低層6室
叫價:700萬元
建築面積:598方呎實用面積:499方呎
實用率:83%
間隔:2房2廳
落成:1988年
建築面積呎價:11,706元
實用面積呎價:14,028元
租值:1.85萬元
回報率:3.2厘
資料來源:利嘉閣杏花邨分行
電郵:mailto:hengfachuen@ricacorp.com
杏花邨Heng Fa Chuen
【屋苑資料】
地址:柴灣盛泰道100號落成:1986至1989年
發展商:港鐵及杏花邨發展
新盤速遞:
青山公路新盤 毗鄰哈羅學校
滿名山規模大 戶型多元化
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■兩房單位客飯廳長闊比例適中,活動空間充足。
樓市氣氛疲弱,一手樓海量供應要爭先搶客,青山公路鄰近屯門方向的新盤陸續有來,嘉里旗下滿名山為區內罕見大型項目,1,100伙趕快登場,樓花期逾兩年,單位間隔多元化,開放式至四房單位及洋房都齊備,網羅上車、中產至富裕人家不同階層客源。
記者:溫潤潔
攝影:夏家朗 黃耀興

■滿名山與哈羅國際學校為鄰,亦貼近屯門公路。
滿 名山在黃金海岸購物商場西北面分支路青盈路近山處,毗鄰有「首相搖籃」之稱的哈羅國際學校,若屬現代「孟母」為子女讀書搬到這裏不難理解,惟實際地點隔 涉,現時除的士之外,無公共交通工具直達,若到青山公路駁車,上落行大段斜路十分費勁,即使花得起買車位亦不容易,因為屋苑停車場只有441個車位,撇除 43幢洋房自設車庫,與餘下1,057伙相比,平均每2.4戶爭1個車位,車位供應不足。
享高地勢 自成一國
選 擇滿名山要接受交通不便,周邊無店舖購物飲食,最近往黃金海岸購物商場,兩者似近還遠,搭車約3分鐘,徒步15至20分鐘。不過,物業享高地勢優點,純住 宅自成一國,佔地約72萬方呎,擁綠化空曠環境,跟市區密集高樓不一樣,屋苑分3區,命名滿庭、名庭及山庭,提供不同戶型。滿庭屬高座式,由11 幢13至18層高大廈組成,特點伙數較多及提供「細戶」,開放式面積308至327方呎,首批單位中,以這類入場費最平,折實約380萬元,呎價 9,976元,一房戶面積381至444方呎,與開放式戶相同,廚房開放式設計。兩房戶面積535至625方呎,三房連套戶面積839至905方呎,較大 面積956至1,006方呎附工作間連洗手間。然而,留意部份單位露台奇怪,在客廳靠邊轉角位,亦即鄰房對出,影響房間私隱度。
分3區域 自設入口
名 庭屬低座式,由9座7層高大廈組成,單位面積大,標準單位由1,258至1,533方呎,一律間隔四房,另有9幢獨立屋,面積俱2,800餘方呎,亦間隔 四房。此外,滿庭及名庭大廈內設特色戶,分別是地下連花園及頂層連天台,若干為相連戶,最大面積1,847方呎。尚餘一組山庭,全屬洋房面積1,785至 2,865方呎,間隔三至四房。三區門牌不同,各有獨立入口,編排上有別,滿庭及名庭在前排,向外圍南至西南高層享新咖啡灣海景,但前方對正屯門公路難免有車聲,其他望內園及後方大欖山郊野公園山景可耳根安寧。山庭在最後排依傍山巒,望內街及山景。
滿 名山用料不算頂級,普遍單位廚房家電選用西門子品牌,包括煤氣煮食爐、抽油煙機及洗衣機等,滿庭地下及頂層相連特色戶,以及名庭單位才附西門子蒸爐及 Vinvautz酒櫃。名庭6至10座頂層相連特色戶,以及各座洋房(包括山庭)再升級,改用Míele電器,並送洗碗碟機及暖碟櫃等。所有單位及洋房選 用Panasonic空調。
滿庭1座18樓B室
【示範單位資料】
間隔:2房2廳
實用面積:611方呎(包括22方呎露台及16方呎工作平台)

■平面圖

■大房有位放衣櫃,床尾通道約2呎。

■單位間隔四正,設落地窗透光入室。

■開放式及一房戶,廚房以開放式設計。
滿庭5座18樓H室
【示範單位資料】
間隔:1房(1套)1廳
實用面積:386方呎(包括22方呎露台)

■1,000方呎三房單位,客飯廳約280方呎。
滿庭7座8樓A室
【示範單位資料】
間隔:3房(1套)2廳
實用面積:1,000方呎(包括36方呎露台及16方呎工作平台)
會所面積逾六萬呎
【配套設施】嘉里滿名山會所名Club Blossom,室內面積32,866方呎,室外面積27,888方呎,康樂設施應有盡有,包括約50米戶外泳池、約25米室內恒溫池、健身室、桑拿及蒸氣浴室、燒烤場及宴會廳等。
琨崙有望緊接開售
青山公路沿線新供應浪接浪,有現樓及樓花,規模各異,繼滿名山之後,由華懋發展的青發里8號琨崙或會開售,物業已取得滿意紙,由76伙複式及15幢洋房組成,面積逾2,000方呎。英皇旗下冠發街項目,於5月入紙申請預售樓花,興建14幢獨立屋,部署明年第二季以現樓形式推售。會德豐旗下掃管笏路88號項目,於8月入紙申請預售樓花,提供460個單位,關鍵日期為2018年4月底。
區內多個項目仍待發展,其中恒地於6月以36.3億元投得的管翠路住宅地皮,可建樓面面積約78.5萬方呎,至於萬科置業7月以38.22億元投得掃管笏路住宅用地,地皮面積約29萬方呎,可建樓面逾84萬方呎。
此外,新地掃管笏路近星堤的項目,9月獲放寬增加地積比率,由原先241伙增至1,044伙。
滿名山The Bloomsway
【屋苑資料】
地址:青山公路青盈路18、28及29號座數:分層20座;洋房43座
樓層總數:分層7至18層;洋房2至3層
每層伙數:分層1至9伙
單位數目:1,100個
實用面積:分層308至1,847方呎;洋房1,785至2,877方呎
間隔:開放式至4房
預計關鍵日期:2017年12月31日
發展商:嘉里
管理公司:嘉里物業管理
管理月費:分層每呎4.5元;洋房每呎5.4元
設施:停車場及會所
校網:小學71網;中學屯門區
物業網址:http://www.bloomsway.com.hk
新盤速遞:香港仔登峰.南岸
看海景 近墳場
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■登峰.南岸(興建中黃色地盤)大部份單位大致向南望避風塘。
香 港仔登峰.南岸位處以舊樓及工廈為主的田灣小區邊緣,緊貼香港仔華人永遠墳場西南角,雖然單位佈局上已刻意避望墳,但背靠數萬墓地金塔龕位的特殊環境,就 連區內客亦難言毫無忌諱,外區客實需認真考慮是否能夠接受得來。另物業前方一批舊樓現正由恒地收購,日後重建項目可能威脅登峰.南岸部份單位的避風塘景。
記者:伍志輝
攝影:王子俊

■登峰.南岸與香港仔華人永遠墳場近在咫尺,高空景象無比震撼。
香 港仔華人永遠墳場於1915年啟用,葬於此處的知名人士包括鄧肇堅、馮秉芬、傅老榕等,是否風水寶地視乎個人信念而定,但客觀環境上的滿山棺葬位景象,初 看無可能不覺震撼,要達至習以為常的境界實非一朝一夕,加上每年春秋二祭的孝子賢孫掃墓情景,以及不時出現在附近路面的殯葬車輛,絕對是個人觀感上的考 驗。
一房單位均屬黑廁
登峰.南岸每層6伙,僅一伙向北望樓,其餘5伙大致向南,遠眺石排灣避風塘,岸邊的 魚類批發市場及魚販海鮮車別具地區特色,偶爾飄來一陣海水魚鮮風味,置身避風塘邊的感覺立即具體起來。但要留意登峰.南岸前方的石排灣道舊廈,大部份由恒 地積極收購中,如果合併發展,日後的新建樓宇一定會以避風塘為主要景色,有可能會影響登峰.南岸西側單位的景觀視野角度。登峰.南岸全數150 伙,開放式單位佔25伙,面積193至214方呎,亦即唯一向北的F室,起居廳屬較少見的橫廳外連闊露台設計,廚廁靠邊,內櫳實用性不俗,惟前望樓景,私 隱度一般。比例最多達五成的一房單位有75伙,包括B、C及D室,232至255方呎,均屬黑廁設計,廳房大小平均。兩房單位合共50伙,面積413至 478方呎,包括分佈項目東西兩側的A及E室,皆設獨立廚房,惟背靠墳場的A室廚房比浴室還要細,前方為大批有待重建舊樓的E室廚房較大,兼且亦是唯一外 連工作平台的設計,可惜寢區走廊長達10呎較嘥位。
用料方面,廚房提供德國Bauknecht電器,浴室配備Panasonic換氣暖風機。住客會所面積約3,266方呎,提供健身室及室外泳池,地下停車場設有5個住宅車位。另由於物業與墳場為鄰,買家有需要分擔緊貼的斜坡及護土牆維修工程費用。
登峰.南岸18樓E室
【示範單位資料】
實用面積:451方呎(包括22方呎露台及16方呎工作平台)間隔:2房2廳

【客飯廳】間隔四正,闊度有8呎。

【主人房】設約3呎半闊衣櫃凹位。

■廚房

■浴室

■18樓E室平面圖
登峰.南岸18樓B室
【示範單位資料】
實用面積:255方呎(包括22方呎露台)間隔:1房1廳

■一房單位大廳闊度約7呎9吋,宜選用細碼家具。

■一房單位浴室無窗。

■18樓B室平面圖

■單位優點與缺點
登峰.南岸 South Coast
【屋苑資料】
地址:香港仔登豐街1號座數:1座
住宅樓層:28層
每層伙數:6伙
單位總數:150
實用面積:193至478方呎
間隔:開放式至兩房
預計關鍵日期:2016年12月1日
發展商:九龍建業
管理公司:康居物業管理
校網:小學18網;中學南區
物業網址:http://www.southcoast.com.hk
靚盤巡禮:荃灣中心 上車之選
客廳寬敞 全新裝修
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■客廳逾100方呎,有充足空間擺放傢俬。
荃 灣上車盤眾多,平價大型屋苑首推荃灣中心,座落荃景圍斜路上,有19座共4,500餘伙,戶型細小,標準單位實用面積300餘方呎起,入場費300餘萬 元,雖然偏離港鐵站要駁車,但小巴及巴士路線選擇多,又有商場提供生活所需,起居不成問題,加上物業已翻新吸引買家,淡市下亦不乏成交。
記者:溫潤潔
攝影:謝榮耀
模特兒:Eriko(ZModel)
【濟南樓單位】
荃灣中心實用面積300餘方呎單位,間隔四正,足夠單身或二人小家庭居住。走訪18座濟南樓單位,實用面積329方呎,入屋客廳有驚喜,客廳逾100方呎,兩壁約11呎半距離,可輕鬆放長形電視櫃及梳化,活動地方多,惜窗戶向天井昏暗,要靠另一邊飯廳透光。
飯廳不及客廳大,但長約6呎半,闊約7呎半,放餐枱及櫃無難度,毗鄰廚房非主力牆,甚至打通改開放式,增添空間感。
飯廳設大窗,景觀有利有弊,正望山景樹木,清靜無車聲,但視野水平下見到屋苑垃圾收集處,影響觀感。睡房一間,內櫳偏細,約40餘方呎,房內曲尺窗戶窄,日照不足。
浴室雖然袖珍,但是坐廁、洗手盆櫃及企缸並排而放,相比時下若干劏房新盤,洗手盆櫃要置於企缸,已經算是不錯。

■單位望山景,向下望見垃圾收集處。

■客廳夠放長形電視櫃及梳化。

■全屋四正,飯廳大窗透光入室。

■廚房

■浴室

■濟南樓低層D室平面圖
荃灣中心18座濟南樓低層D室
叫價340萬元
建築面積:404方呎實用面積:329方呎
實用率:81%
間隔:1房2廳
落成:1980年
建築面積呎價:8,416元
實用面積呎價:10,334元
租值:9,000元
回報率:3.2厘
【太原樓單位】
荃灣中心樓齡30餘年,有裝修的放盤較易吸引買家青睞,這個17座太原樓單位,全屋完成翻新工程,地方光鮮,牆身髹米色油漆,地下鋪砌淺灰色磚,更新所有木門,窗台鋪白色雲石,廚房造吊櫃及地櫃,浴室換牆磚及潔具,整體感覺潔亮,添置家具可入住。單 位實用面積374方呎,大門設於中央,左右兩旁飯廳及廚房,廚房改開放式,視野睇通無阻,活動空間亦增多,預留位置放雪櫃及洗衣機。飯廳的骰,需使用小型 餐枱或摺枱緊貼曲尺牆而放。客廳約80方呎較見使,兩房眼鏡房設計,每間60餘方呎,雙人床可隨意橫直擺放,惟房內窗台高及半腰又長,略為嘥位。
此戶在高層,廳房設大窗,引入充足天然光,望開揚樓景,內外具質素,開價430萬元,高於市價約一成,接受買家議價。

■廚房改開放式,擴展視覺及實際活動空間。

■兩房眼鏡房設計,面積均60餘方呎。

■客廳門位多,家具擺位要遷就。

■以放盤質素而言,浴室裝修不俗。

■介紹單位位處高層,樓景開揚。

■屋苑有連鎖快餐店、超級市場及家品店等等,生活所需無缺。

■太原樓高層G室
荃灣中心17座太原樓高層G室
叫價430萬元,叫租1.2萬元
建築面積:490方呎實用面積:374方呎
實用率:76%
間隔:2房2廳
落成:1981年
建築面積呎價:售8,776元;租24.5元
實用面積呎價:售11,497元;租32.1元
資料來源:美聯物業荃灣圍分行
電郵:mailto:andy.cwleung@midland.com.hk

荃威花園呎售7,200元
【同區市況】近期樓市氣氛冷清,荃灣中心業主態度軟化,以3座杭州樓高層E室為例,9月底開價360萬元,因市況疲弱,將叫價下調至350萬元,11月初獲買家洽購願再減,以343萬元售出,累減4.7%,實用324方呎計,呎價10,586元。
美聯梁仲維表示,荃灣中心樓價銀碼細,業主開價一般不會過高,接受3至5%議價空間,大減價情況不多見。
荃 景圍還有兩組具規模上車屋苑,一組在山上的荃威花園,單位面積較荃灣中心略大,銀碼亦較高,但呎價低,P座低層8室,實用面積536方呎,10月以390 萬元易手,實用呎價7,276元。另一組在荃灣中心對落為荃景花園,有泳池及網球場設施,惜未翻新,實用呎價10,000元,與荃灣中心相若。
荃灣中心Tsuen Wan Centre
【屋苑資料】
地址:荃灣荃景圍86至105號落成:1979至1982年
發展商:新地
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