https://www.google.com.hk/search?q=%E9%9D%9A%E7%9B%A4%E5%B7%A1%E7%A6%AE&ie=utf-8&oe=utf-8&gws_rd=cr&ei=4hg8VuLiF8jK0gTdg7sY
於2005年落成的溱喬屬西貢區年輕洋房屋苑，位處匡湖居以北約3分鐘車程，出入市區路程尚算適中，物業四周被天然綠林包圍，私隱度高，環境清幽，附設會所，吸引愛靜而又想有康樂設施配套的用家捧場。
記者：伍志輝
攝影：張志華
模特兒：Gloria（Mouton）
溱喬合共建有63幢洋房，大致分為四種屋型，最大碼A型屋僅6幢，建築面積4,633至5,368方呎，實用面積2,901至3,352方呎；B型屋全數
18幢，建築面積3,223至3,748方呎，實用面積2,057至2,395方呎；C型屋數量最多有20幢，建築面積2,638至2,883方呎，實用
面積1,691至1,855方呎；最細碼D型屋有19幢，建築面積一律1,908方呎，實用面積1,231至1,250方呎。
記者：伍志輝
攝影：張志華
模特兒：Gloria（Mouton）
裝修不俗 樓底特高 D型屋是溱喬少數入場費低於3,000萬元的選擇，介紹的一幢擁有正南座向，內櫳裝修不俗，開價2,920萬元，屬市價水平。洋房樓高兩層，樓底特高，空 間感不俗，地下大廳放滿沉實古樸家具，大屋氣氛更加濃厚。一樓三房佈置感覺舒適，套房特別寬敞，可以容納特大碼睡床，並特設玻璃欄河露台，無阻欣賞翠綠內 園樹木景色。登上天台還可以遠賞部份白沙灣景致。洋房花園佈置亦見心思，設有錦鯉魚池，閒時可以賞茶餵魚淨化心靈。
利嘉閣地產Oscar 表示，溱喬現時最平放盤開價2,680萬元，屬D型屋，保留原有裝修，介紹的洋房裝修有品味，叫價稍高屬合理。物業整體放盤約20個，近半數為C型屋，最 低消費3,300萬元，至於最大碼的A型屋亦有放盤，叫價9,000萬元起。成交方面，7月份錄得C型單號屋以3,150萬元易手，建築面積2,883方 呎，實用面積1,855方呎。
■天台有足夠位置容納大型日光浴設備。
■天台外望景致開揚，可以遠賞翠綠山景。
■花園放置戶外桌椅，可與三五知己閒坐談天。
■套房空間寬敞，特大碼睡床容身無難度。
■向北的睡房佈置風格溫馨，感覺舒適。
■廚房工作枱面大、廚櫃多，貯物無煩惱。
■套房露台設有玻璃欄河，賞景無阻隔。
■客廳樓底特高，空間感強。 會所設泳池健身室 【配套設施】
溱喬洋房均設有車房，介紹的D型屋車房可泊一部車。物 業設有住客會所，有戶外泳池、室內及室外日式風呂、兒童池及健身室。鄰近西貢公路上有巴士站，路線往小西灣、將軍澳及鑽石山，另有小巴途經，前往旺角、觀 塘、港鐵坑口站及彩虹站。日常購物最近可到3分鐘車程的匡湖居購物中心，內有超級市場及小量商舖食肆，前往西貢市中心車程約8至10分鐘，設有超市、便利 店、寵物店、海鮮食肆等。
匡湖居入場費二千萬 【同區物業】
西貢區最具規模的洋房屋苑首選匡湖居，分6期共建 463座，盤源選擇多，細碼洋房現有30多個放盤，開價由2,000餘萬至3,000餘萬元，如G段一幢建築面積1,896方呎、實用面積1,322方呎 洋房，叫價2,100萬元，屬同類低價之選。細碼屋成交方面，G段雙號屋，建築面積1,920方呎，實用面積1,322方呎，8月份以2,450萬元轉 售，屬同類市價。
■平面圖 溱喬單號屋
叫價：2,920萬元 建築面積：1,908方呎；另花園及天台各約500方呎
實用面積：1,231方呎
實用率：65%
間隔：3房（1套）2廳；另露台及工人套房
建築面積呎價：15,304元
實用面積呎價：23,721元
備註：車房可泊1部車
租值：8萬元
回報率：3.3厘
資料來源：利嘉閣地產西貢分行
電郵：mailto:oscartlchan@ricacorp.com
溱喬The Giverny
【屋苑資料】 地址：西貢白沙灣近西貢公路丈量約份第217約地段第1184號
落成：2005年
發展商：南豐及永泰亞洲
九龍灣淘大花園是東九龍著名上車屋苑，配套齊全，現時最低消費450萬元，優質之選如一、二期前排向牛頭角道的中高層單位，前臨擬建的東九文化中心，遠景
有保障，普遍開價逾500萬元，介紹的是目前唯一叫價不足500萬元的前排中層盤源。
記者：伍志輝
攝影：馮就康
單位為B座中層2室，兩間睡房向西南外望東九文化中心地盤，遠觀港鐵九龍灣站上蓋德福花園，視野開揚，由於東九文化中心高度有限，景觀變數不大。此外，客
廳向西北，前臨觀塘道一帶開揚遠景，亦是享有單邊地利的B座獨有景色。
記者：伍志輝
攝影：馮就康
地方見使 廚房特大 單位保留原有兩房兩廳間隔不變，呂字形客飯廳地方見使，睡房皆有對流窗，浴室夠大可以擺放洗衣機，廚房特大則是一期這款戶型的賣點之一。
單位裝修一般，勝在企理，有要求的買家可能要預留一筆翻新費用。
利 嘉閣地產鮑允中表示，淘大花園現時有約120個放盤，最平為一期連租約單位，望樓景，建築面積482方呎，實用面積374方呎，開價450萬元，建築呎價 9,336元，實用呎價12,032元。暫時未見明顯減價放盤，只是市況偏淡，放盤業主接受議價的態度較前寬鬆，能夠稍低於市價即被買家吸納。
成交方面，10月初D座中層2室，建築面積462方呎，實用面積390方呎，望山坡樓景，以478萬元易手，建築呎價10,346元，實用呎價12,256元。
■客廳夠闊，梳化與電視可以保持適當距離。
■呂字形客飯廳提供充足空間擺放各式家具。
■飯廳有對流窗，室內保持通爽。
■睡房有對流窗，天然光源充足。
■廚房特大，屬於一期這款戶型的賣點。
■浴室頗大，有餘位擺放洗衣機。
■附近舊廈設有大量地舖，購物搵食選擇多。 附近建東九文化中心 【周邊設施】
淘大花園前臨東九文化中心地盤，佔地約2.16公頃，預期2020年第三季或第四季完工，將提供一個設有1,200座位的演藝廳、550座位的劇場及多個小劇場和排練場，另外有餐廳、商店及公眾休憩公園。
屋苑自設商場，商舖食肆林立，包括戲院、電器行、超市、書店、補習社，時裝店、各式街坊小舖等。屋苑毗鄰佐敦谷遊樂場及游泳池，屬公眾康樂場所，淘大花園居民享用最方便。
附近牛頭角道及觀塘道，巴士小巴線選擇多，約3至5分鐘步程即抵港鐵九龍灣站，交通四通八達。
■平面圖 淘大花園B座中層2室
叫價：490萬元 建築面積：462方呎
實用面積：390方呎
實用率：84%
間隔：2房2廳
落成：1981年
建築面積呎價：10,606元
實用面積呎價：12,564元
租值：1.4萬元
回報率：3.4厘
資料來源：利嘉閣地產淘大一行（A組）
電郵：mailto:ericpau@ricacorp.com
淘大花園Amoy Gardens
【屋苑資料】 地址：九龍灣牛頭角道77號
落成：1981至1987年
發展商：恒隆
大角嘴利奧坊．曉岸又是另一個主打蚊型戶的市區新盤，近九成單位面積不足300方呎，開放式劏房單位300餘萬元可上車，大一點的一房單位售價普遍要
400萬元以上，正常一點的300餘方呎兩房戶，佔單位總數僅約一成，定價超過600萬至700萬元。
記者：伍志輝
攝影：李潤芳
記者：伍志輝
攝影：李潤芳
■利奧坊．曉岸（藍色地盤）附近有多個重建項目，日後將被樓景圍困。 以一個鄰近港鐵站的新盤而言，其入場樓價水位有一定吸引力，惟項目四周有種百廢待興的破落感覺，地區觀感與奧運站一帶差異極大，而附近多個中小型重建項目 仍然一窩蜂供應迷你單位，即使有一個多期整合式商場項目作輔助，惟發展規模始終無法與奧運站一帶相比，樓價抗跌性亦明顯遜色得多。
利奧 坊．曉岸地盤以北為區內最大型舊樓群大同新邨及中字樓，全屬樓齡逾40年的老舊物業，地舖百業興旺，而項目以南為多個重建價值極高的逾50年舊廈，環境破 舊雜亂，社區劇變及環境噪音即使在兩年後利奧坊．曉岸落成，仍會持續一段長時間。外區客有意入市這類環境極端的市區新樓，除了要有一定程度的適應能力，還 要具備不介意新居「豆潤咁細」的承受能力。
最細開放式戶172呎 物業開放式單位面積172至203方呎，合共120伙，一房戶面積227至264方呎，合共280伙，兩類單位佔項目單位總數近九成。面積368至390 方呎的標準兩房單位，為數僅40個，頂層8個附連平台的特色戶，其中6個是面積485至540方呎兩房間隔，最大碼的601方呎單位僅佔2個，亦只是間隔 三房一廁初階版大戶。所有單位採用開放式廚房設計，袖珍浴室只有難以轉身的淋浴間，即使頂層特色戶浴室亦容不下浴缸，市區新樓只剩這類板間房一樣的蚊型戶 可揀，新一代置業市區的選擇性認真狹窄。
物業景觀屬於沒有賣點的一環，向北單位望九龍鬧市遠景，但對面街多幢50多年老廈難保有重建的一 天。物業東西方都有舊樓重建項目，南方除了明年入伙的「頂心杉」奧城．西岸，還有另一個舊樓重建項目，長遠而言逃不出被單幢樓圍困的局面，部份向南單位可 能享有樓群間遠景亦未定，但現階段難以確定那個才是「幸運」單位。
【示範單位】1座23樓C室
實用面積：256方呎（包括22方呎露台）
間隔：1房1廳
■睡房可以容納雙人床，但衣櫃就比較袖珍。
■單位一律以開放式廚房設計，工作枱面及貯物櫃足夠。
■浴室設有兩個門口，向睡房的一個選用磨砂玻璃物料。
■平面圖 【示範單位】2座23樓K室
實用面積：264方呎（包括22方呎露台）
間隔：1房1廳
■客飯廳有足夠地方容納梳化及電視地櫃，亦可以擺放迷你餐枱。
■開放式廚房設備齊全，重本之作是Míele電磁爐，其他電器品牌為西門子。
■平面圖
■物業模型顯示，基座有會所及商舖。 會所逾萬呎 基座有商舖 【配套設施】
利奧坊．曉岸住客會所設於3樓，面積10,554方呎，設施包括宴會廳、健身室、25米長室外泳池及燒烤區等，3樓同時設有2,479方呎花園。另6樓及天台都設有花園，前者面積3,500方呎，後者面積4,185方呎，設施包括瑜珈區及優閒雅座。
物 業地庫、地下及1樓設有19個商舖，樓面約4.2萬方呎，現正招租，預計飲食業比例約四成，據聞已有連鎖飲食集團洽租，其他商舖以民生消費為主。發展商亦 有意將物業附近的通道巷擴闊為行人廣場，同時亦會與鄰近另外3個同系重建項目的零售部份整合，提供約20萬方呎樓面，涉及約60個舖位。
現 時物業地盤附近只有車房及五金行，預料兩年後物業落成的街道面貌變化亦不大，屆時要搵食購物除了基座商舖，最近要步行至埃華街以北的大同新邨，食肆及民生 商舖集中。想享受大型商場購物樂趣，要登上深旺道旁行人天橋步行約10分鐘到奧海城二期。
恒地附近擁三重建項目 【同區供應】
恒地在利奧坊．曉岸四周尚有3個舊樓重建項目，其中南 面的嘉善街8至30A號項目，將重建成1幢28層高大廈，樓面約17.5萬方呎。西面鄰接的海興大廈項目，料會發展1幢28層高大廈，樓面約18.09萬 方呎。與海興大廈一街之隔的大志工廠大廈項目，現正申請重建作商廈用途，提供24.7萬方呎樓面。
利奧坊．曉岸東面鄰接的是市建局福澤街 /利得街項目，屬於需求主導重建項目之一，現階段正進行遷置中。初步建議提供約96個398至538方呎的中小型單位，預計2020至2021年完成。同 區尚有兩個需求主導重建項目，包括遷置進行中的杉樹街/橡樹街項目，鄰近奧柏．御峯，將提供約115個377至646方呎單位，預計2019至2020年 完成。最新的一個是今年5月開展工作的槐樹街項目，料可提供約69個平均面積為495方呎的中小型單位，預計2021至2022年完成。
另由金匯投資主席馮家彬及相關人士持有的樂群街一批舊樓，有潛力合併毗鄰舊廈成為另一個重建項目。
利奧坊．曉岸Eltanin．Square Mile
【屋苑資料】 地址：大角嘴利得街11號
座數：2座
樓層總數：27層
每層伙數：5至28樓11伙；29樓4伙
單位數目：448個
實用面積：172至601方呎
間隔：開放式至3房
預計關鍵日期：2017年9月25日
發展商：恒地
管理公司：尊家管業有限公司
管理月費：每呎約4.1至4.2元
設施：會所及商舖
校網：小學32網；中學油尖旺區
物業網址：http://www.eltanin-squaremile.com.hk
馬鞍山翠擁華庭呎價向來低水，主因屋苑偏離馬鞍山市中心，社區配套及景觀質素略遜，加上鄰近港鐵站旁新晉屋苑陸續落成，令物業樓價長期偏低，但屋苑自設穿 梭巴士，住客會所設施亦頗完備，成為區內最實惠和「抵住」的上車或換樓之選，現時個別低層放盤建築呎價不足7,000元，實用呎價低於9,000元。
記者：伍志輝
攝影：何柏佳
模特兒：Mani（Mouton）
入場呎價低於9,000元 市場出現平價成交，令個別二手放盤叫價回落，如建築面積868方呎、實用面積675方呎高層單位，望銀湖．天峰平台泳池景，最初開價730萬元，近期亦降低約6%至不足690萬元放售中。
屋 苑主打三房間隔，最細碼建築面積800餘方呎、實用面積600餘方呎三房連套房戶，現時最平為低層連租約放盤，建築875方呎，實用681方呎，叫價 660萬元，建築及實用呎價7,543及9,692元。大碼一點為建築900餘方呎、實用700餘方呎的三房連套房另多用途房間隔，最平低層望山坡放盤， 建築988方呎，實用765方呎，開價660萬元，建築呎價6,680元，實用呎價8,627元。
單位一：客廳光猛 睡房闊落 翠擁華庭細碼三房戶客廳特設對流窗，成為間隔特色之一。介紹的12座高層D室，業主利用客廳向西北窗台放置電視，梳化背的東南大窗透入充沛日光，室內倍感 光猛醒神。飯廳僅放置小型吧枱，保留寬闊通道，令入屋觀感十分開揚。通往睡房及廚房的走廊略長，房間及廚房皆闊落，原有套房與鄰房打通，形成特大主人套 房，擺放大碼睡床及巨型衣櫃後，仍然鬆動自在，兩個窗台皆盡覽銀湖．天峰平台泳池景，側望部份吐露港遠海景，前方屏風樓景有一定距離。單位地磚、牆身及房 門已換新，廚廁設備以原裝為主，保養不俗，叫價689萬元，屬同類裝修盤源吸引水平。
■客廳向西北窗台放電視，天然光由東南大窗透入，滿室光猛。
■客廳大窗外望翠綠山景。
■睡房及廚廁改用趟門，具備裝飾長走廊作用。
■兩房打通而成的套房，鋪設深木，觀感穩重舒適。
■套房兩個窗台皆外望平台泳池景，側望遠海。
■平面圖 翠擁華庭12座高層D室
叫價：689萬元 建築面積：868方呎
實用面積：675方呎
實用率：78%
間隔：2房（1套）2廳
建築面積呎價：7,938元
實用面積呎價：10,207元
租值：1.9萬元
回報率：3.3厘
資料來源：中原馬鞍山中心分行
電郵：mailto:charleshsng@centamail.com
單位二：翠綠山景 內櫳新淨 翠擁華庭各座向後山單位，部份會正望山坡及馬鞍山繞道隔音行車道，觀感上可能令部份外區客卻步，成為屋苑呎價最低水盤源的主要供應。介紹的15座低層B 室，套房花槽前特設玻璃趟門，可以進一步接近與山坡及隔音行車道的距離，由於綠化效果不俗，抬頭亦可眺望翠綠山景，並無低層戶的昏暗感覺，四周環境亦幾乎 零噪音，能夠接受樓層較低的話，此戶其實不差。
單位間隔三房連多用途房，套房特大，全屋地磚十分新淨，廚廁原裝設備保養不過不失，要求不高只需要簡單翻新便可。單位開價660萬元，呎價最低水。
■外望山坡及隔音行車道景物，觀感綠化。
■單位客廳一角設曲尺窗，向東南，天然光源充沛。
■套房特設花槽趟門，屬低層單位獨有。
■此房附設曲尺大窗台，景觀視野開揚。
■廚房地方不算大，附連多用途房，可增貯物量。
■平面圖 翠擁華庭15座低層B室
叫價：660萬元 建築面積：988方呎
實用面積：765方呎
實用率：77%
間隔：3房（1套）2廳；另多用途房
建築面積呎價：6,680元
實用面積呎價：8,627元
租值：2萬元
回報率：3.6厘
資料來源：中原馬鞍山中心分行
電郵：mailto:charleshsng@centamail.com
翠擁華庭Monte Vista
【屋苑資料】 地址：馬鞍山沙安街9號
落成：2000年
發展商：長實及和黃
紅磡最大型屋苑黃埔花園，分12期建88幢提供逾1萬伙，當中以第2期有18座數量最多，清一色提供細戶型，除了個別頂層縮則，實用面積288方呎外，其餘為389至466方呎，屬屋苑入場類別。
記者：溫潤潔
攝影：李展翹
是次2期單位，位處高層向北，無西斜夠光猛，望街及樓景，不過不失。業主數年前購入放租，去年初收回，全屋進行裝修，更換水喉電線及翻新廚廁等，內櫳新
淨，較其他放盤優質，開價618萬元，可議價。
記者：溫潤潔
攝影：李展翹
開放式廚房增空間 單位廳房鋪砌木紋地磚，牆壁髹綠、黃及米色油漆對比。間隔有改動，廚房拆牆改開放式，增加活動空間。原則兩房二合一，擴充地方，輕鬆將大床放中間，可以三 邊上落床，剩餘周邊牆壁，擺放各式矮櫃及高櫃，撥出靠邊位置，安裝掛通及布幔，貯存衣物。
浴室以淺色為主調，鋪砌杏色牆磚，選用白色潔具、鏡櫃及洗手盆櫃，改用慳位的企缸。惜客廳呈鑽石形，梳化及電視櫃打斜放，格局欠工整。
香港置業歐淼林稱，黃埔花園放盤約200個，2期佔45個，標準樓層實用面積389方呎，叫價徘徊600萬元，呎價約1.5萬元，頂層電梯不達，要行一層樓梯上落，開價低5%，最平叫價570萬元，呎價約1.46萬元，其他期數單位面積較大，放盤呎價約1.4萬元。
歐 淼林指近期整體市況淡靜，業主叫價較兩個月前回落，個別開價進取，減幅約一成，現時普遍放盤議價空間約5%。10月成交不算太差，截至22日有11宗，平 均成交實用呎價約1.3萬元，2期佔5宗，2期10座中層H室，實用389方呎，以580萬元易手，呎價14,910元。
■兩房打通，寢區空間變得鬆動。
■廳房主要望街及樓景。
■浴室騰空角落造高櫃。
■單位鋪砌木紋地磚易打理。 小社區吃喝玩樂齊備 【配套設施】
黃埔花園發展如小社區，物業各期均有商場及地舖，共組 成為「黃埔新天地」，各式店舖包括餐廳、戲院、服裝、銀行、琴行、日式百貨、傢俬店、影音舖等。屋苑各期均有休憩地方，部份設有兒童遊樂設施或露天球場， 公共配套有學校、公園及泳池，另有小巴及巴士總站，可乘車往尖沙嘴、深水埗、九龍塘、荃灣、九龍灣、藍田、馬鞍山、將軍澳、天水圍等。附近的渡輪碼頭仍然 提供來往北角的航線。未來享港鐵地利，觀塘綫延綫預計明年底通車，屆時由黃埔站經何文田站往油麻地站快捷方便，惟目前施工中，路面狹窄塞車，以及影響居住 環境。
■屋苑第6期為黃埔號商場，遊艇外形獨特成地標。
■屋苑住戶主要依賴小巴及巴士出入外區。
■平面圖 黃埔花園2期15座高層B室
叫價：618萬元 建築面積：469方呎
實用面積：389方呎
實用率：83%
間隔：1房2廳
落成：1986年
建築面積呎價：13,177元
實用面積呎價：15,887元
租值：1.5萬元
回報率：2.9厘
資料來源：香港置業海名軒分行
電郵：mailto:paul.ml.au@hkp.com.hk
黃埔花園Whampoa Garden
【屋苑資料】 地址：紅磡德康街、德豐街、環海街等
落成：1985至1990年
發展商：和黃
單幢樓並非一定實用低，北角清暉臺單位實用率高達85%，實用面積500餘方呎單位原裝間隔三房一廁，內櫳空間比大部份新樓都要見使。物業大部份單位屬政
府公務員宿舍，二手放盤極少，現時一個最低層連平台單位，可租可售，盤源罕有。
記者：伍志輝
攝影：李家皓
清暉臺位處地勢較高的清華街，由英皇道轉入斜路北景街上行約5分鐘可達，適應了可能花費時間更短。物業2至23樓為住宅，每層4伙，2至19樓標準單位建
築面積630至662方呎，實用面積536至562方呎，一律間隔三房；20至22樓其中兩伙以及23樓全層皆屬縮則戶，建築面積400餘至500餘方
呎，實用面積300餘至400餘方呎，間隔兩房。
記者：伍志輝
攝影：李家皓
三房改兩房 物業2樓單位附連平台，介紹屬其中一戶，為物業面積最大單位，業主表示，平台面積388方呎，室內室外間隔皆方正企理。業主數年前購入後花費60萬元裝 修，將原裝三房改兩房，睡房以衣櫃間牆，廚房拆牆變開放式，浴室稍為擴大，內櫳空間更見闊落。客廳連接平台位置選用趟摺門，室內室外可以全無阻隔，平台鋪 深色磚，圍欄選用戶外木，保養如新。
市場消息指出，物業近期錄得一宗成交，中層D室，建築面積662方呎，實用面積562方呎，以710 萬元易手，建築呎價10,725元，實用呎價12,633元。介紹單位屬連平台特色戶，開價888萬元，屬合理水位。
■廚房改開放式，與飯廳合併，空間感增。
■睡房設有入牆櫃，貯物量大增。
■睡房放置睡床後仍有位擺書枱。
■浴室通道鬆動，設備保養佳。
■平台呈長形，是最理想的燒烤聚會場地。
■物業基座商舖皆屬車房，環境觀感一般。 附近商舖食肆林立 【配套設施】
清暉臺基座店舖盡是車房，購物搵食最近可以到建華街及堡壘街上的商舖，另外，英皇道上選擇更多，沿行人天橋到北角道，附近的春秧街以及渣華道食肆商販密集，還有小型商場。
英皇道上有大量巴士路線可選擇，還有最廉價的電車服務，想搭港鐵則路程稍遠，不論前往港鐵北角或炮台山站，步程均約10分鐘。
物業屬小學14號校網，中學屬東區，鄰近的小學有北角循道學校、北角衞理小學、北角官立小學、聖公會聖米迦勒小學等，區內的中學不乏熱門之選，例如張祝珊英文中學、庇理羅士女子中學等。
■平面圖 清暉臺最低層
叫價：888萬元 叫租：2.78萬元 建築面積：662方呎；另平台388方呎
實用面積：562方呎
實用率：85%
間隔：2房2廳
建築面積呎價：售13,414元；租42元
實用面積呎價：售15,801元；租49.5元
資料來源：業主
電郵：mailto:terrywht13579@yahoo.com.hk
■單位優點與缺點 清暉臺Ching Fai Terrace
【屋苑資料】 地址：北角清華街4至8號
落成：1985年
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