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天水圍嘉湖山莊是全港最大規模私人屋苑，亦是二手上車樓價指標，撇除個別人為離奇低價成交個案，現時兩房單位最平叫價約320萬元，最終成交價能否跌破 300萬元關口，除了放盤業主是否經得起被「鋤價」考驗，息口走勢影響下的樓市氣氛亦是重要考慮因素。
記者：伍志輝
攝影：王子俊
模特兒：Chloe（Mouton）

嘉湖山莊6期美湖居早兩個月錄得一宗超低價成交，兩房戶成交價260萬元，該中低層單位向西北望學校遠樓景，屬一般質素單位，卻以離奇低價成交引起市場哄動。

事實上，6期美湖居現時一般低層樓景放盤，叫價由350萬元起，近期中低層單位成交價最平亦要330萬元。介紹的高層單位，廳房一律享有濕地遠景，客廳向東北，睡房向西北，座向一般，勝在景靚兼光猛。單位內櫳裝修欠保養，開價380萬元，以高層靚景戶而言屬平價，早前樓市未轉差時，此戶叫價仍高達400萬元，主動下調叫價5%的優質景觀單位選擇不多。

■面積不大的鑽石形廳是傢俬擺位的一大考驗。

■大房附設闊窗台，引入充足天然光。

■廚房設備欠保養，觀感麻麻。

■平面圖美湖居3座高層E室
叫價：380萬元建築面積：584方呎

實用面積：441方呎

實用率：76%

間隔：2房2廳

落成：1997年

建築面積呎價：6,507元

實用面積呎價：8,617元

租值：9,000元

回報率：2.8厘

資料來源：祥益嘉湖銀座分行

電郵：mailto:gary@manyw.com
三房平價盤嘉湖山莊三房一廁單位是進階版的入場之選，不乏低於400萬元的選擇，如介紹的5期麗湖居高層單位，叫價385萬元，跟屋苑優質靚景兩房戶開價水平相若。

此戶前臨有待興建住宅的天榮站，是樓價被拉低的理由之一，幸而單位客廳向南，客廳旁睡房向東南，尚餘兩間睡房向西南，外望視野偏向屋苑商場及天水圍公園，可以遠眺2期賞湖居，受天榮站上蓋發展的影響相對較輕。

5期麗湖居一般客廳向南高層單位，開價通常高達400萬元，介紹單位算同類平盤。此戶內櫳裝修舊，買家需要預留翻新資金。

■三房一廁單位鑽石廳與兩房戶大小相若，擺位要花心思。

■大房窗台最闊，向西南，冬天不太冷。

■浴室設備款式陳舊。

■屋苑有兩個商場及兩個會所，配套尚算不俗。

■平面圖麗湖居6座高層D室
叫價：385萬元建築面積：709方呎

實用面積：544方呎

實用率：77%

間隔：3房2廳

落成：1996年

建築面積呎價：5,430元

實用面積呎價：7,077元

租值：1萬元

回報率：3.1厘

資料來源：祥益嘉湖銀座分行

電郵：mailto:gary@manyw.com
放盤單位增至480個【物業市況】

嘉湖山莊分6期共建58座，提供單位總數逾1.5萬伙，各期分層單位戶型分三大類，兩房單位建築面積500餘方呎、實用面積400餘方呎，三房一廁單位建築面積700餘方呎、實用面積500餘方呎，三房連套房單位建築面積800餘方呎、實用面積600餘方呎，另5期麗湖居及7期景湖居提供頂層複式大戶，各座相鄰單位則可打通作自製相連戶。

祥益地產蕭嘉偉表示，屋苑各類分層戶型的平價盤源集中各期低層望樓或輕鐵路軌單位，兩房最平放盤為5期麗湖居低層望天榮站單位，叫價320萬元，三房一廁單位以3期翠湖居低層樓景戶開價360萬元最平，三房連套房戶最低消費則是1期樂湖居極低層單位，開價370萬元。

市場買家被個別離奇低價成交引導，導致二手成交嚴重膠着，個別肯低價離場個案，以兩房單位為例，成交價低見320餘萬元，但暫時未出現普遍性低價現象。現時屋苑放盤約有480個，較今年中最低位約400個回升。
嘉湖山莊Kingswood Villas
【屋苑資料】地址：天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路

落成：1991至1997年

發展商：長實

西半山帝滙豪庭的關鍵日期為2018年10月7日，以豪宅地段而言長達34個月的樓花期實在罕見，項目座落半山區貼近中環方向，雖然樓宇密度極高，但享有鄰近中區的地利，由於項目地盤地勢略高，高層單位料可享有開揚遠景，未致於隱沒於眾多高層豪宅之中。
記者：伍志輝
攝影：李潤芳

千呼萬喚始出來的息口趨升步伐，隨着美國調高聯邦基金利率而正式擴散，未來數年經濟發展存在變數，帝滙豪庭要到2018年才落成，屆時美國的聯邦基金利率可能已升至預測的3.25厘水平了，香港政經局勢相信已經完全不同於現狀，能夠負擔項目主打大碼戶的高昂樓價者，考慮點可能更加多。

■主人套房闊度逾11呎，具備大宅氣派。

■套房空間感合理，惟有窗台的設計觀感過時。

■主人套房浴室鋪粉紅玫瑰紅天然大理石，品味獨特。最細兩房戶近千呎物業位處羅便臣道頭段近摩羅廟交加街的小路上，地勢略高，5層基座上共有25層住宅，物業以東的薈萃苑樓高23層，相信向東的高層單位可望香港動植物公園方向遠景，至於地盤東南面的羅便臣花園大廈樓高僅約10層，帝滙豪庭向東中高層單位可以側望中半山遠景。

項目以北物業樓高由24至34層不等，部份樓齡逾50年的舊廈樓層不高，但難保會有被收購重建的機會，因此，物業向北單位景觀可以保持一定開揚感已經不俗。

項目5至28樓每層4伙，A、B室向東，C、D室向北，5樓各戶外連平台但不設露台及工作平台，其中B室為最細的兩房連套房間隔，5樓單位面積978方呎，其餘樓層面積1,023方呎，全數21伙。C室間隔三房連套房，5樓面積1,129方呎，其餘樓層1,179方呎，全數21伙。A及D室屬主打的四房三套房間隔，全數42伙，佔單位總數90伙逾四成半，5樓面積1,639及1,670方呎，其餘樓層1,702及1,735方呎，面積稍大的A室主要是廚房工作空間較多。

物業29及30樓共設有4個四套房相連大戶，面積2,671至2,709方呎，31及32樓為兩個連天台複式，間隔七房五套，面積4,677及4,746方呎，天台俱設有按摩浴池。所有單位皆屬有窗台舊式設計，廚房外設儲物間連廁所，用料配搭上亦貫徹發展商的現代智能化豪華氣派，基本上可網羅半山區大小家庭客源，惟超長樓花期相信會是項目在加息趨勢下的銷售隱憂。

■廚房配備德國Gaggenau套裝組合廚櫃，爐具品牌以德國Míele為主。

■儲物間連廁所佔地廣，可以足夠擺放兩張睡床。

■後門前多設一個煮食區，設計較為另類。鄰近蘇豪區　美食選擇多【配套設施】

帝滙豪庭共設90伙，設於1及2樓的住客車位只有71 個，即最少有兩成業主日後無位泊私家車，另外尚有8個電單車位。住客會所設於3樓，總面積13,614方呎，名為CLUB WELLESLEY，設施包括18米長室外恒溫泳池、兒童嬉水池、健身室、宴會廳、影院、電腦模擬高爾夫球練習室、兒童遊樂天地及燒烤樂園等。

物業座落羅便臣道頭段，商店食肆集中鄰近半山自動扶梯一帶，距帝滙豪庭3至5分鐘步程，沿自動扶梯可抵堅道，搵食購物選擇較多，續往中區方向走可抵蘇豪區，特色食肆及酒吧林立，消遣娛樂就腳。

物業擁有半山名校網優勢，附近就是嘉諾撒聖心學校及高主教書院，家長客摯愛。該處亦非常接近香港動植物公園及嘉諾撒醫院，前往中區的車程僅5至10分鐘，對半山區居民而言別具吸引力。

敦皓攻大戶　樓花期較短【同區新盤】

物業附近將於明年初緊接登場的項目，樓花期均較短，由豐泰地產發展的干德道31號敦皓，料明年第四季落成，項目建有1座提供111伙，主打三及四房戶，另有複式戶。太古地產的堅道100號殷然，樓高50層，提供197伙，單位戶型分類與帝滙豪庭相若，但面積較細，兩房戶由544至1,010方呎，三及四房單位由1,149至1,702方呎，複式單位面積 1,650至3,118方呎。項目落成日期為2017年5月31日。

區內待建項目中，進度較佳的有新地堅道18號格蘭大廈及20號堅信大廈重建項目，涉及樓面12.7萬方呎。恒地持有或收購中的羅便臣道62號、西摩臺6號、堅道73至73E號等，屬於最有潛力的新供應。其他新樓及待建地盤座落半山區西部大廈密度較低的地段，與帝滙豪庭的地段形象明顯有分別。

■平面圖帝滙豪庭26樓A室
【示範單位資料】實用面積：1,735方呎

（包括48方呎露台及16方呎工作平台）

間隔：4房（3套）2廳；另儲物間連廁
帝滙豪庭 Wellesley
【屋苑資料】地址：西半山羅便臣道23號

座數：1座

樓層總數：30層

每層伙數：5至28樓4伙；29至32樓2伙

單位數目：90個

實用面積：978至4,746方呎

間隔：2至7房

預計關鍵日期：2018年10月7日

發展商：恒地

管理公司：偉邦物業管理

管理月費：每管理份數約72.71元

設施：停車場及會所

校網：小學11網；中學中西區

網址：http://www.wellesley.com.hk

西半山璈珀位處大廈密度較低的半山區西部，鄰近香港大學，俯瞰西環對開一帶西區海景，只可惜無緣欣賞中環方向招牌維港兩岸景色。項目一律提供大碼戶，主打同區罕有的四套房巨無霸，售價及管理費均屬於豪宅級水平，非一般市場買家能夠負擔。

記者：伍志輝

攝影：黃耀興

璈珀與早前發售的Cluny Park並排而建，同樣前臨旭龢道待建住宅地盤，璈珀物業佈局朝向西北方興建，前方山坡下方是香港大學，令大部份巨無霸單位的西區海景得到更佳保障。

至於向後方山坡的單位，享有受用家追捧的正南及西南座向，主要外望寶珊道山樓景，富綠意卻欠話題性。

物業3樓設有1個連平台特色戶，內櫳3,235方呎，面積僅次於複式戶，巨廳闊度超過46呎，雙平台分佈巨廳南北兩端，間隔四套房，與其他單位最大的分別是不設私家電梯大堂。物業5樓起各單位均附設私家電梯大堂，面積逾80方呎。
客飯廳寬敞　走廊位長 5至11樓A及B室向西北，屬四套房間隔，面積較大達2,758方呎的A室，曲尺形巨廳闊度超過35呎，面積較細的B室，2,476至2,548方呎，大廳亦有29呎闊，不過，寢區走廊長度達28呎，A室的寢區走廊約16呎長，主人套房入口亦有9呎長走廊，予人一種出入費時的感覺。

物業5 至15樓C及D室間隔三房雙套，面積分別1,588及1,636方呎，長形廳闊約14呎，長度約26呎，主人套房備有衣帽間。物業兩個複式面積4,710 方呎，下層設於12樓，設巨廳及一間大套房，上層15樓設有偏廳及4間套房，內置樓梯直達私家天台，A室天台更附設泳池。

各單位選用日本大金中央空調系統，廚房電器爐具大部份為德國Míele，雪櫃及酒櫃選用美國Sub-Zero，屬於新一代豪宅必然擁有的品牌配搭。不過物業管理費也絕不便宜，發展商透露管理費每呎約5.1元。
璈珀8樓A室

【示範單位資料】實用面積：2,758方呎（包括54方呎露台及16方呎工作平台）

間隔：4套房2廳；另雙貯物房

■璈珀平面圖

■璈珀已屆現樓，基座停車場車位充足。

■巨廳面積超過800方呎，具備大宅氣派。

■向西北套房闊度皆逾12呎，設有闊窗台。

■廚房面積接近200方呎，爐具電器以Míele為主。

■露台面積54方呎，設於大廳一角。

■私人電梯大堂面積逾80方呎。

■主人套房浴室佔地廣，設有按摩浴缸。

■主人套房入口走廊長達9呎，出入有點不便。

■住客會所設有16.5米長室外泳池。設會所停車場　享名校網優勢【配套設施】

璈珀地下至2樓設有停車場，提供35個車位及4個電單車位，車位與單位比例一比一。住客會所設於3樓，總面積5,772方呎，設施包括宴會廳、16.5米長室外泳池、健身室、蒸氣及桑拿室等。日後單位業主亦要負責物業附近的斜坡維修，以及寶珊道旁一處供公眾使用的設施維修及管理。

物業附近有專線小巴來往中環，另有公眾兒童遊樂場及休憩花園。最近可駁車到般咸道購物搵食，有各式商舖食肆，同時亦有港鐵西營盤站C出口。

西半山享有名校網優勢，列堤頓道上的聖士提反女子中學設有附屬小學及幼稚園，般咸道上有英皇書院，璈珀附近即是香港大學。
同區多個新盤排隊賣【其他供應】

璈珀附近大廈密度較低，主要供應集中寶珊道上，由崇傑地產持有寶珊道尚璟提供38伙；寶珊道30號由莊士與嘉華合作發展，將會發展兩幢樓高8至10層物業；寶珊道23號由德祥地產、泛海及資本策略聯手購入，重建可建樓面逾6萬方呎。另外，華懋的旭龢道42至44號，原址為大學閣，亦即璈珀前方地盤，將在4層地庫上興建3幢14層高住宅，提供64個單位。地勢低一點的有新地巴丙頓道蕙匯別墅重建項目，料提供68伙。

西半山其他供應集中鄰近中環方向的高密度地段，包括同期登場的恒地羅便臣道23 號帝滙豪庭，提供90伙。干德道31號敦皓由豐泰地產發展，提供111伙。堅道100號殷然由太古發展，涉及197伙，落成日期為2017年5月。新地將重建堅道18至20號，涉及樓面12.7萬方呎。

其他潛在供應包括恒地及新世界收購多年的西摩道4A至4P號美麗臺，由恒地持有或收購中的羅便臣道62號、西摩臺6號、堅道73至73E號，都是未來的新供應所在。
璈珀55 Conduit Road

【屋苑資料】地址：西半山干德道55號

座數：1座

樓層總數：13層

每層伙數：3樓1伙；5至12樓4伙；15樓2伙

單位數目：35個

實用面積：1,588至3,235方呎；複式4,710方呎

間隔：3至4房；複式5房

預計關鍵日期：現樓

發展商：華置及新世界

管理公司：忠信物業管理

管理月費：每呎約5.1元

設施：停車場及會所

校網：小學11網；中學中西區

物業網址：http://www.55conduitroad.com

油麻地駿發花園由房協發展，屬油麻地六街重建項目，當年以私樓形式按市值發售，不設申請資格和轉讓限制。屋苑由5座物業組成，第5座665個單位只供出租，其餘4座分兩期落成合共提供896個單位，放盤向來不多，現時盤源不足5個，入場之選的兩房戶更只得介紹的一個，開價590萬元。

記者：伍志輝

攝影：朱永倫

駿發花園一期1及2座單位客廳不設窗台，二期3及4座單位客廳則有窗台，除此之外，兩期單位間隔戶型基本相同，各座D及E室為兩房戶，建築面積573至586方呎，實用面積一律478方呎。

C及F室間隔三房一廁，建築面積由712至719方呎，實用面積590至591方呎；A及H室為三房一浴一廁間隔，建築面積729至742方呎，實用面積一律606方呎；最大碼的B及G室間隔三房連套房，建築面積835至844方呎，實用面積一律700方呎。
舊裝修　需翻新介紹單位為二期3座低層E室，入門有短玄關，曲尺形客飯廳空間寬敞，大窗台向西南，外望屋苑樓景及部份行車天橋，兩旁物業阻隔了部份聲浪，環境噪音屬於可接受程度。兩間睡房窗台向東南，望內園樓景，觀感尚算開揚。單位內櫳屬舊裝修，有徹底翻新的需要。

中聯物業龍肇康表示，屋苑兩房單位現時只有今次介紹的一個放盤，三房單位亦只有數個，屬於最大碼的三房間隔連套房戶，最平開價約780萬元。

成交方面，上月初錄得一宗三房一廁單位成交，1座低層C室，建築面積712方呎，實用面積591方呎，成交價650萬元。

屋苑兩房單位成交則要追溯至6月份，3座高層E室，建築面積586方呎，實用面積478方呎，作價600萬元。

■飯廳窗台向西南，天然光源充足。

■浴室有柱躉，限制擺位。

■廚房空間算充裕。

■睡房向東南享內園樓景，景觀開揚。

■大房地方見使，傢俬擺位富彈性。

■細房窗向西南及東南。樓下有電影中心【配套設施】

駿發花園設有停車場及公共休憩公園，商舖包括食肆、便利店及社會服務機構，另設百老匯電影中心，屬非主流電影發燒友的勝地。附近物業地舖有各式商舖及食肆，旁邊新填地街和上海街一帶有不少建築材料店舖，鄰近廟街是馳名中外的旅遊景點，地道飲食及百貨攤檔林立。屋苑距港鐵油麻地站約5至8分鐘步程，另有多線巴士、小巴選擇，交通方便。物業位於小學31網，中學納入油尖旺區，名校選擇多，其中油蔴地天主教小學就在駿發花園旁邊。

■駿發花園內設有百老匯電影中心，方便戲迷。

■油蔴地天主教小學就在駿發花園旁邊。

■平面圖駿發花園3座低層E室
叫價：590萬元建築面積：586方呎

實用面積：478方呎

實用率：82%

間隔：2房2廳

落成：1995年

建築面積呎價：10,068元

實用面積呎價：12,343元

租值：1.5萬元

回報率：3.1厘

資料來源：中聯物業

電郵：mailto:loongricky@gmail.com
駿發花園Prosperous Garden
【屋苑資料】地址：油麻地眾坊街3號

落成：1991及1995年

發展商：房協

度身訂做傢俬因應實際環境，尺寸大小做到最good fit，款式設計想點就點最合心水，之不過中型單位空間有限，新建的入牆櫃避免從頂到底巨型笨重，部份以層架代替全組是門，望落輕巧也時髦，竟然又可慳裝修費，全屋不消15萬元有交易，打破「訂做必然貴」的定律。

記者：溫潤潔

攝影：楊柏賢

客廳撥出窗前地方，予小朋友做玩樂區，另一邊是套房入口，電視地櫃在正中，造得越薄越好，不怕阻礙通道，地櫃底部凌空，不怕出入頂腳。電視背鑲上黑白灰板拼成的幾何構圖，一物三用：除了具裝飾作用外，白板有半呎厚，左右兩邊放遙控器及影碟，有貯物用途；黑色板則有天線、寬頻及電掣插，後方套房同一位置也放電視，鑽牆開通3個孔拖線相連使用，工序簡單快捷，免卻額外每個鑿牆藏線550元的費用。
套房造隱藏門飯廳在角落可以造高櫃，正面及側旁造灰鏡層架，見到深度及反映空間，消減壓迫感。高櫃用木造飾面配焗油白框，頂部留空加光管，跟橫向的假天花燈槽接軌，效果一氣呵成，比起造全組曲尺形假天花燈槽「平一截」，花費節省約4,000元。

本着慳得一蚊得一蚊，套房造隱藏門，入口與客飯廳間隔牆貼直紋牆紙，人工物料較相宜，需要更換的新房門及門框亦較平，只約1,500元，經濟實惠卻美觀。房內造白色家具，跟原裝白色套廁門相同，順眼一致，但嫌乏味，點綴流行的灰鏡，增添亮點。

另一慳錢之作也是門，工人房門由向內開，改為向外開，原裝門保留無更換，並沿用本身金屬鉸，將拆走門鉸凹位修補填平，重新安裝在門外，較新造一扇趟門省回約4,000元。

■套房訂做白色家具，跟原裝套廁白色門顏色一致，望落順眼。

■套房衣櫃頂造上揭門，不造掩門，開合時不會撞天花燈。

■飯廳大櫃半腰騰空放擺設，可當後備枱用。

■白色層架厚度半呎，兩邊貯物頗隱蔽。

■為保留兩旁通道暢通，電視櫃小巧輕盈。兒童房與米奇為伴【睡房佈置】

設計師指出，全屋裝修項目約兩成於現場造，例如假天花、油漆及牆紙等，其餘約八成在大陸廠房造家具，加上用料及改裝的慳裝工夫，才可15萬元內完成。不過，想效果理想，家具設計多花心思，客飯廳及套房主題統一，大櫃設層架，書房華實兼備，大櫃附飾櫃放擺設，櫃底設趟床做客房，以迎合戶主要求。

兒童房兩位小朋友住，內櫳細細，計算清楚，如何將曲尺形組合床擺放、造圓角床邊及樓梯，床底設藏書庫及梯級上落，連同他們喜愛的米奇造型，盡善盡美。

■兄弟共住一房，兩張床分別造於窗台及高架上，底部及樓梯則藏書。

■書房大櫃底部設趟床，可隨時變身睡房。物業：荃灣環宇海灣

實用面積：664方呎

家庭人數：4人連外傭

■平面圖

■設計師　Alvin Wong 設計及裝修：概念屋（27736829）

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聖誕佳節氣氛開心，大人細路歡度盡興，信徒則參加彌撒或聚會活動，作為基督徒的女戶主，將信仰融入新居設計之中，開門即見一道繽紛彩虹迎接，載有聖經金句，如詩似畫的意境，看得喜悅，心靈滿足。
記者：溫潤潔
攝影：張志華

中國人傳統不喜歡七字，戶主信奉宗教卻偏好此數字，指神用了六天創世，第七天休息日是美好，又謂見到彩虹代表完美，所以彩虹也是七色，玄關訂造彩虹牆布，絕對情投意合，精神食糧。
信仰融入家居單位細細，五臟俱全，劃出客廳、偏廳及寢區，設計慳位為上，客廳以電視屏風櫃代替高身櫃，屏風由木柱造，數量不多不少，正好是七支，底部層架嵌入柱內三吋，造得薄一點，加上兩邊削斜角，避免起角碰撞受傷。後方偏廳及寢區造地台，底部收納大量雜物，還有電動升降枱，供教友隨時到來祈禱或開餐之用。

客廳及偏廳貼牆造大櫃，再增貯物量，雖然體積巨，但靠邊站不礙眼，採用白色及鏡材做櫃門，光亮及可反映空間，消減壓迫感。特別之處，加入宗教「色彩」，戶主對聖經詩篇內「他使我躺臥在青草地上，領我在可安歌的水邊」深受感動，非要加入綠色不可，白色大櫃設置綠色層架，並配襯綠色梳化及大咕𠱸，顏色清新自然，想起青草生氣活力，舒服就是。得意之作，大櫃鑲橫直條鏡，做出十字架，名副其實與神同在。

■戶主基於宗教信仰鍾愛數字七，屏風櫃由七支木柱組成。

■大櫃特設綠色層架，讓戶主如置身青草地，內附活動板放電腦上網。

■寢區側旁梳妝枱，地台刻意留空當凳坐，真周到。

■偏廳地台用來貯物，附設電動升降枱，隨時可打開。

■全屋間隔牆拆得就拆，偏廳寢區連貫，地方鬆動。

■開放式廚房枱面造玻璃層架阻隔油煙，地下鋪懷舊磚，別具一格。懷舊地磚古老當時興【別具一格】

單位內櫳幾乎全拆，只剩外圍建築牆，以換取更多更鬆動的空間，不但客廳、偏廳及寢區是開放式，廚廁位置對調，廚房改近客廳，都是開放式，得以容下洗衣機，雪櫃毋須放出廳。

煮食枱面緊貼梳化，造透明玻璃層架，略為阻隔油煙，兼具時尚感，地下鋪懷舊磚，古老當時興，襯托出彩虹牆韻味。
浴室造隱藏門玄關通道窄，浴室入口連側旁牆身鋪清鏡造隱藏門，有擴闊空間的錯覺，地方不太迫。浴室細，鋪淺啡色磚，點綴直條同系顏色馬賽克，顏色線條簡單，又富姿采。
物業：鰂魚涌中興大廈
實用面積：334方呎
家庭人數：1人