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靚盤巡禮：
元朗錦綉花園　設前後花園　
日日度假feel

■屋前大花園在錦綉花園屬受歡迎選擇，車多家庭特別追捧。

元朗錦綉花園提供逾5,000幢洋房，屋型選擇多，面積不足千呎的細碼洋房，實用率最高達100%，花園標準面積逾900方呎，吸引不少初次踏足洋房領域的用家捧場。今次介紹的錦綉花園細屋，屬於較少放盤的屋前大花園類別，洋房裝修富東南亞風情，如日日享受度假feel。
記者：伍志輝
攝影：楊觀賜
模特兒：Celine（Mouton）
洋房前後花園合共約928方呎，佔地較廣的屋前花園可以停泊兩部車，若連同屋旁花園通道計，甚至可停泊3部車，對於以車代步的洋房客而言是十分實在的賣點。現時前花園設有戶外餐枱椅，後花園放置組合屋，保留園藝佈置上的發揮空間。
洋 房建築面積850方呎、實用面積848方呎，千萬不要被近年新盤的縮水間隔誤導，登堂入室即發現每層400餘方呎的空間其實可以十分見使，地下設有寬闊的 客飯廳及空間合理的廚房，客廳旁樓梯底設有窄長形浴室，1樓有3間睡房，其中1間為套房，而高樓底屋頂則加建閣樓作貯物用途。

加建閣樓貯物

室 內裝修方面，地下鋪淺色雲石紋地磚，選用東南亞色彩家具，款式簡約，廚房設備時尚美觀，電器保養新淨，客廳旁浴室設計富現代感。1樓全層鋪深色木地板，寢 具帶點南洋情調，滲透出度假氣息，套房浴室裝置屬現代古典風格，字母洗手盆及獨立高身浴缸吸引視線焦點。加建的閣樓備有冷氣機，不怕悶熱侷促。
洋房位處內街路段，行車量低，不存在吵耳的環境噪音，同時亦不失方便的特點，因為洋房座落鄰近屋苑中心商場區的D段3街，步行僅需數分鐘，簡單購物搵食可以毋須駕車，受追求方便的用家追捧。

■地下客廳裝修富東南亞風情，感覺悠閒。

■客飯廳佔地廣，並有靚裝。

■1樓套房空間廣闊，座向西南日光充沛。

■向東北的睡房地方大，可以放置大碼單人床及特長書枱。

■飯廳有足夠地方擺放大碼的餐枱。

■廚房設於地下，貯物及工作空間充裕。

■客廳旁樓梯底設有窄長形浴室，浴簾後是淋浴間。

市價放盤50伙　850萬入場

【屋苑市況】
中 原地產徐愷鍵表示，錦綉花園現有市價放盤約50個，最細碼建築面積850方呎、實用面積848方呎洋房佔約10間，開價由850萬至950萬元不等，當中 僅數個屬屋前大花園，由於盤源較罕，市價向來較高，現有放盤叫價由890萬元起。近月來細屋成交價徘徊865萬至900萬元不等。屋苑近期成交氣氛備受大 市趨淡影響，加上新盤搶客，放盤業主態度有所軟化，造就個別低價成交湧現，早前荔枝里雙號屋遺產貨，建築面積1,150方呎，實用面積891方呎，成交價 730萬元，建築呎價6,348元，實用呎價8,193元，創屋苑今年新低。

商場多民生舖　有邨巴服務

【配套設施】
錦 綉花園中心區設有飼養天鵝的人工湖，商場、住客俱樂部及邨巴總站皆設於此，其中商場有各式日用品商舖、幼稚園、補習中心、郵政局、銀行櫃員機及便利店等， 另有連鎖快餐食肆及若干西式食肆，住客俱樂部採用會員制，入會費3.88萬元，另繳交月費1,140元，可使用設施包括健身室、泳池、網球場等。屋苑提供 多線邨巴服務，來往元朗市中心及港鐵上水站，班次頻密，上下班時段加設荃灣、青衣、紅磡及中環線，方便市區上班一族。

■平面圖

錦綉花園D段3街雙號屋
叫價：890萬元

建築面積：850方呎；另花園約928方呎
實用面積：848方呎
實用率：近100%
間隔：3房（1套）2廳
落成：1980年
建築面積呎價：10,471元
實用面積呎價：10,495元
備註：花園可泊兩部車
租值：2.6萬元
回報率：3.5厘
資料來源：中原新界北豪宅第二分行
電郵：mailto:oscarchui@centamail.com

錦綉花園Fairview Park
【屋苑資料】

地址：元朗大生圍
落成：1977至1988年
發展商：加拿大發展

 

 

新盤速遞：鄰近西營盤站　須行斜路
眀徳山攻細戶　擁名校網

■眀徳山樓花期較長。

西 營盤眀徳山座落西邊街較高地段上，鄰近西半山般咸道名校英皇書院，搭港鐵要撐斜路，位置有點「半天吊」的感覺。物業戶型設計離不開蚊型新盤格局，八成單位 面積不足400方呎，間隔一房，空間感尚可，單位用料講究，開放式廚房配德國品牌電器，無窗浴室有抽濕機，惟部份浴室淋浴間外吊詭地有個工作平台，設計耐 人尋味。
記者：伍志輝
攝影：陳奕釗　李潤芳
眀徳山其中一大賣點是鄰近港島綫西營盤站，不過出入港鐵站要多花點腳骨力，因為來往設於第二街的B出口要撐5分鐘長斜路，若果轉往般咸道上的C出口，斜路較短，但路途較遠，到達月台的時間亦更長。

■眀徳山位處西邊街較高點，出入要撐斜路。

■眀徳山享中西區名校網優勢，附近就是英皇書院。

單幢樓盤　用料講究

眀 徳山是鄰近西半山的單幢式項目，由於不是傳統有認受性的半山地段，捧場客源有別，戶型設計上亦不必要走半山大宅風格，八成單位為314至389方呎一房 戶，分佈2至23樓，每層7伙，合共133個，開放式廚房設於大門旁，浴室有兩個門口，屬「扮」套房設計。2樓除B室外，各單位皆附設平台，面積31至 373方呎。3至23樓B至E室僅設有露台，A、F及G室加多一個工作平台，惟A及G室工作平台設於浴室淋浴間外，佈局意義不明。同樣的設計亦出現在部份 兩房戶內，除了要留心防水問題，亦要確保工作平台門鎖穩妥。
物業兩房分佈26至31樓，每層5伙，面積410至540方呎，合共30個，佔單位總 數18%，同樣是開放式廚房設計，C及E室浴室以兩個門口「扮」套房設計，A、B及D室一個為正式套房，另一個亦是「扮」套房設計。26樓A及B室附設平 台，要留意該平台小部份屬公共空間，以便出入維修之用。頂層32樓3伙為三房間隔，面積607至889方呎，最細碼B室僅附設露台，廚房為開放式，A及C 室皆內置樓梯直達附設Jacuzzi的私家天台，A室還多設一個平台，同時亦是全廈唯一設有獨立廚房的單位。
物業戶型偏細，用料亦算講究，所有單位開放式廚房都有意大利Cristal紅酒櫃，並提供德國Míele電器，一房及兩房單位雪櫃及洗衣機選用Siemens，三房戶廚房電器一律為Míele品牌，最大碼A室雪櫃為德國Gaggenau。
所有單位均選用電磁爐及電熱水爐，浴室安裝中國Cold Magic抽濕機、香港Oolaa浴室電視及中國OBT天花揚聲器。

■18樓D室平面圖

眀徳山18樓D室
【示範單位資料】

實用面積：331方呎（包括21方呎露台）
間隔：1房1廳

■一房單位一壁有兩度門，家具擺位要遷就。

■露台僅21方呎，屬窄小形的設計。

■浴室無窗，預設國產天花抽濕機。

■26樓A室平面圖

眀徳山26樓A室
【示範單位資料】

實用面積：505方呎（包括16方呎工作平台）
間隔：2房2廳

■兩房單位客飯廳可清晰分區。

■此房大致呈方形，佈局較具彈性。

■浴室用料配搭華麗。

設禮賓服務　助打掃家居

【配套賣點】
眀 徳山地下有商舖，1樓為3,489方呎花園，會所分佈1樓及25樓，總面積3,605方呎，1樓有宴會場地及按摩池，25樓有健身室、宴會廳、鋼琴室等。 物業管理由帝譽服務提供家居禮賓服務，包括家居打掃、寵物護理、代訂機票住宿等。另有康業物業提供租務托管服務，包括放租、收租、洽談新租約等。

毗鄰多食肆商舖

項目與毗鄰西半山一樣享有小學11網及中學中西區名校網優勢，附近就有英皇書院及聖保羅書院，香港大學亦在不遠處，惟家庭客住一房單位不切實際，兩房及三房戶樓價高昂，相信負擔得起的買家可能索性買西半山樓更實際。
物業附近的高街有各國特色食肆開業，附近有各式街坊食肆商舖，另有街市大樓，內有熟食中心，行落德輔道西有海味店，並有多線小巴、巴士及電車往返外區。港鐵西營盤站在第二街及般咸道上皆有出入口，公共交通方面有得揀。
西 營盤新盤供應陸續有來，最大型的是恒地西環大樓重建項目，提供600伙，明年預售，2018年底落成。同樣有機會明年開售的有新世界與恒地合作的德輔道西 321號Bohemian House，建有1幢提供191伙，間隔開放式至三房，預計2017年落成。新世界的西源里1至17號，將建1幢提供250伙，主打開放式及一房戶，料 2018年首季落成。九龍建業的薄扶林道45至65A項目，已批建2幢大廈，附近的興漢道5至6號，嘉里表示已收樓至最後階段。

眀徳山King's Hill
【屋苑資料】

地址：西營盤西邊街38號
座數：1座
樓層總數：29層
每層伙數：2至23樓7伙；26至31樓5伙；32樓3伙
單位數目：166個
實用面積：314至889方呎
間隔：1至3房
預計關鍵日期：2017年5月31日
發展商：新地
管理公司：帝譽服務有限公司
設施：商舖及會所
校網：小學11網；中學中西區
物業網址：http://www.kingshill.com.hk

精裝筍盤：沙田溱岸8號　
望城門河　內櫳四正

■單位向西北望城門河景，環境清靜。

沙 田溱岸8號於2013年上旬入伙，屬區內新一代焦點港鐵站上蓋屋苑，物業平台設有直達車公廟站月台的出入口，鐵路優勢突出。屋苑戶型多元化，由兩房至複式 五房都有選擇，大碼戶皆享城門河景，介紹單位為三房連套房另貯物房及工人套房間隔，連租約叫價1,650萬元，同類戶型僅設於第5座，盤源罕有。
記者：伍志輝
攝影：陳海威
溱岸8號1至5座（不設第4座）呈曲尺形排列，向東北單位可盡覽城門河兩岸景色，視野廣遠，但前方公路行車流量高。向西北單位河景偏往大圍方向，遙望學校及廠廈，勝在前方無馬路環境特別清靜。

貯物房可變身書房

溱岸8號河景分層大戶中最優質為四房雙套另工人套房間隔，叫價約1,750萬元起，三房連套房另工人套房單位為河景入場之選，最平約1,550萬元，這兩類單位都有東北或西北座向的選擇。
河景分層大戶之中最特別為僅設於第5座的C室，多設一個貯物房，最低消費大約1,600萬元，可謂河景大戶中價之選。
介 紹的5座中低層C室，早前以約36,000元租出，現在連租約叫價1,650萬元放售，非同類最平，但就有市場價租金收入，適合長線投資者或非急用買家。 單位四正，內櫳保留一手交樓標準，間隔不變，睡房皆有窗台，房內空間仍然見使，連最細碼的貯物房亦有條件化身書房或工人房。
利嘉閣地產黃圳發表示，溱岸8號5座C室現時只有數個放盤，叫價1,600萬至1,650萬元，成交要追溯至8月份，中層單位成交價1,545萬元，賣方2012年中買入價1,091萬元，賺價454萬元，升值41.6%。

■大廳長闊比例合理，新樓而言算見使。

■睡房設窗台，房內仍有適量空間。

■套房不設衣櫃凹位，擺位要花心思。

■廚房呈長形，廚櫃及工作枱面多。

■套房浴室兼備淋浴間及浴缸。

■溱岸8號平台設有直達港鐵車公廟站月台的出入口。

兩房戶入場費770萬

【屋苑市況】
溱岸8號共建4座，提供981個單位，目前有約40個買賣放盤，入場之選為向東南或西南的平台園景及遠山樓景單位，兩房單位入場費約770萬元，三房連套房單位最平約1,150萬元。現時物業各類放盤的提價幅度為原購入價的三至四成。
利 嘉閣黃圳發表示，溱岸8號近期錄得河景大戶成交，1座中層A室，建築面積1,646方呎，實用面積1,250方呎，四房雙套另工人套房間隔，以1,920 萬元易主，建築呎價11,665元，實用呎價15,360元，屬同類單位市價。原業主2012年8月以1,540萬元購入，獲利380萬元，升值25%。 物業租務交投不俗，主要以家庭客承租為主，租金回報約3厘。屋苑僅提供249個車位，車位租金約4,000至5,500元，放售叫價約300萬元。

■平面圖

沙田溱岸8號5座中低層C室
叫價：1,650萬元

建築面積：1,339方呎
實用面積：1,018方呎
實用率：76%
間隔：3房（1套）2廳；另露台、工作平台、貯物房及工人套房
建築面積呎價：12,323元
實用面積呎價：16,208元
備註：連租約
資料來源：利嘉閣沙田車公廟站溱8分行
電郵：mailto:chekung1@ricacorp.com

The Riverpark溱岸8號
【屋苑資料】

地址：沙田車公廟路8號
落成：2012年
發展商：新世界及港鐵

揀宅設計：簡約歐陸風

■客飯廳以白配米色，加上燈槽滲出黃光，柔和具暖意。

歐陸式設計聯想起宮廷式奢華貴氣，事實不一定重口味，可以是淡掃蛾眉，由清純的白做底色，配微黃的米色對比，輕輕的薄施脂粉，感覺不太冷，而不可或缺的線條就盡量簡單，擺脫浮誇味，只在細節地方加些美化裝飾，「less is more」就是如此。
記者：溫潤潔
攝影：謝榮耀
由於單位空間不大，顏色上要統一，白與米色光亮舒服，半腰木牆及新造木家具挖空部份，做出幼條方框形，粗中有細，凹凸有致，富立體感。考慮影音遙控器操作，電視地櫃不能密封，改為交叉通窿構圖，斜線得來又不複雜，相比使用玻璃，能保留古典氣息。

大櫃加燈營造柔和

現 代物料不是不可用，在乎用得其所，好像飯廳大櫃頂部加玻璃，可望通內裏減笨重，又因無窗偏暗，大櫃中間鑲鏡子及加燈透亮，營造柔和氣氛。設計師指出近年灰 鏡大熱，但在今次單位顯得格格不入破壞情調，不用也罷。同一道理，客廳偷位建的貯物房，外圍鑲清鏡，更特意闢出鞋櫃，安裝百葉門可疏氣，跟貯物房門款式一 致，反映唯美與實用並存。
歐陸式設計傾向女性化，主人房花牆紙及小巧壁燈正是這樣，戶主不想傳統隆重格調，找來韓國牆紙，圖案組合細膩，白底粉藍色較可愛，跟純白色線條優雅的壁燈合襯至極。此外，精心搜羅花狀及水晶粒手把，鑲在床頭几、浴室洗手盆櫃及廚櫃上，的骰別致顯姿采。

■為保留古典氣息，鏡及玻璃盡量少用，設於角落的貯物房要鋪鏡採光亦點到即止。

■窗邊加高造薄身櫃，內櫳貯物，櫃面放遙控器，一舉兩得。

■家具挖空部份面板，做出凹凸立體感。

■廚房拆牆擴闊入口，開放式空間感強。

■主人房原有窗口冷氣機位造牆飾板（箭嘴示）。

■主人房造白色地台，貯物、腳踏及閒坐悉隨尊便，兩側加設床頭几，真周到。

■兒童房星星吊燈及牆紙，締造開心氣氛。

■浴室部份牆身及地板鋪貝殼形雲石，形態有趣，帶有復古味。

鋪貝殼形雲石顯懷舊

【浴室設計】
廚廁貫徹主題以白色為主，浴室用料多元化，浴缸旁牆身鋪仿雲石磚，價格相宜，其他牆身鋪砌切割成貝殼形爵士白雲石，雖然售價較貴，但愛它帶點懷舊感覺，遠道從韓國訂購回來，地下鋪砌同款的灰啡色雲石，顏色偏深易打理，與白色磚及雲石有對比。
小寶寶數個月大，房間造白色櫃，一壁鋪小星星牆紙，加上星星吊燈作伴，已感活潑開心。
兒童房設計亦要顧及家居安全，但戶主不想安裝窗花遮擋外間景致，取而代之設置分段式金屬鉸，調校鋁窗推出不同闊度，不能一下子推得太開，切合需要。
物業：又一村又一居
實用面積：521方呎
家庭人數：3人連外傭

■平面圖


■設計師　Don Ling
設計及裝修：Rain Field Innovation Ltd（91566901）
歡迎讀者提供單位拍攝及介紹，請將資料傳真23703886或
電郵mailto:property@appledaily.com